Ring oss på 0771-333 444

För kostnadsfri inledande rådgivning för företagare

Önskar du boka tid med en jurist? Klicka här för bokning

Lokalhyresjuridik

Lokalhyra

I och med att ett lokalhyreskontrakt ingås uppkommer en rad rättigheter och förpliktelser för både hyresvärden och hyresgästen. Dessa är dels stadgade i lag, dels angivna i själva hyreskontraktet.

Hyreskontraktet

Det är inte helt ovanligt att en hyresvärd erbjuder ett standardiserat hyreskontrakt med förutbestämda villkor. Som hyresgäst är det dock viktigt att beakta sina unika behov och känna att man kan vara med och påverka innehållet i själva kontraktet. Det viktigaste är att komma överens om hyrestiden, uppsägningstiden, hyran och vad lokalen får användas till. Därtill kan det finnas särskilda områden som parterna också behöver komma överens om, tex. öppettider, regler för skyltning eller ansvarsfördelning avseende underhåll av lokalen.

Hyrestiden

Hyreskontraktet kan antingen avse en bestämd tid eller ingås tills vidare, dvs. på obestämd tid. Det är mycket vanligt att parterna kommer överens om att kontraktet ska löpa under en begränsad period, t.ex. 3 år, och förlängas med samma period för det fall kontraktet inte har sagts upp av någon av parterna. Parterna kan också avtala om att ett tidsbestämt kontrakt som inte sägs upp ska övergå till ett tillsvidarekontrakt istället.

Hyran

Det står parterna helt fritt att komma överens om hyran för lokalen. Hyran kan sättas till ett fast belopp eller också vara helt eller delvis rörlig. Exempel på en rörlig hyra är omsättningshyra som utgör en överenskommen procent av verksamhetens faktiska omsättning. Om hyreskontraktet löper på minst tre år finns det också möjlighet att ha en indexklausul som kopplar hyran till konsumentprisindex.
Parterna kan också fritt komma överens om hur frekvent hyran ska betalas, till exempel månadsvis, kvartalsvis eller årsvis. Vilken typ av hyra och betalningsintervall som lämpar sig bäst i det enskilda fallet är beroende av den verksamhet som ska bedrivas i lokalen.

Uppsägningstid

Uppsägningstiden finns reglerad i lag varför det inte står parterna helt fritt att avtala om detta. Ett hyreskontrakt på obestämd tid ska sägas upp minst 9 månader i förväg. Parterna kan avtala om en längre uppsägningstid än så om de önskar. När det kommer till tidsbestämda hyreskontrakt är det hyrestiden som avgör uppsägningstiden.

Uppsägning av lokalhyreskontrakt

Vid uppsägning behöver gällande uppsägningstid beaktas (om inte kontraktet är förverkat). Tidsbegränsade kontrakt kan inte sägas upp före den avtalade tiden. En lokalhyresgäst saknar besittningsskydd, dvs. en laglig rätt att förlänga kontraktet, utan kan istället begära ekonomisk kompensation från hyresvärden om dennes intresse av att vara kvar i lokalen väger tyngre än hyresvärdens intresse av att säga upp kontraktet. Detta brukar benämnas för det indirekta besittningsskyddet och motsvarar minst en årshyra för lokalen.

En uppsägning kan också vara förenad med ett krav på villkorsändring innebärande att avtalsförhållandet kan fortgå om de nya villkoren accepteras. För att uppsägningen ska anses ha skett på korrekt sätt och därmed ha verkan som en uppsägning finns det också vissa i lagen uppställda formkrav som hyresvärden behöver iaktta.

Förverkande

Om hyresgästen begår ett allvarligt kontraktsbrott har hyresvärden rätt att inom två månader från att hen fick reda på det allvarliga kontraktsbrottet säga upp hyresgästen med omedelbar verkan utan att iaktta gällande uppsägningstid. De så kallade förverkandegrunderna anges i lagen. Som exempel kan det vara frågan om att hyresgästen överlåter kontraktet till någon annan eller hyr ut lokalen i andra hand utan tillstånd, att hyresgästen vanvårdar lokalen eller att hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två dagar efter förfallodagen.

Överlåtelse av hyreskontraktet

Hyresgästen får inte överlåta kontraktet utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden vägrar samtycka till överlåtelsen eller inte lämnar besked till hyresgästen inom tre veckor har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.
Ska hela näringsverksamheten som bedrivs i lokalen överlåtas tillsammans med kontraktet kan dock Hyresnämnden lämna tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om inte hyresvärden har en befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. En befogad anledning kan exempelvis vara att den övertagande hyresgästen bedöms sakna betalningsförmåga.
En lokalöverlåtelse kan också ske genom att hyresgästen, t.ex. ett bolag, säljs. En sådan överlåtelse (som egentligen är en bolagsöverlåtelse som omfattar en lokal) kan en hyresvärd inte motsätta sig.

Skicka fråga